Mietmangel wegen Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz

Zu der Frage, unter welchen Voraussetzungen der Mieter einer Wohnung wegen sog. Umweltmängel – hier Lärmbelästigungen von einem Nachbargrundstück – die Miete mindern darf und wie dabei Kinderlärm zu berücksichtigen ist, hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 29.4.2015 eine Grundsatzentscheidung getroffen.

Folgender Sachverhalt lag den Bundesrichtern zur Entscheidung vor: Vor vielen Jahren wurde von einem Ehepaar eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse angemietet. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010 rügten die Mieter gegenüber dem Vermieter Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 %. Der Vermieter hält die Mietminderung für unberechtigt und begehrt die Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern.

Der BGH hat entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen – sog. „Umweltmängel“ – zwar Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können, sodass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache führen können. In den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen kann jedoch dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten – etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot – als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste.

Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten

Der Bundesgerichtshof hat sich in einer Entscheidung vom 15.4.2015 mit der Frage beschäftigt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter von Wohnraum das Mietverhältnis durch Kündigung beenden kann, wenn sich der Mieter weigert, notwendige Instandsetzungsarbeiten an der Mietsache zu dulden und dem Vermieter bzw. den von ihm beauftragten Handwerkern hierzu Zutritt zu gewähren.

Im entschiedenen Fall stellte ein Vermieter im Jahr 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich eine Mietwohnung befand, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um dem Vermieter Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen bezogen die Mieter wieder ihre Wohnung. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie dem Vermieter zunächst nicht. Dieser kündigte daraufhin am 30.6.2011 das Mietverhältnis fristlos. Aufgrund einer einstweiligen Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung wurde dem Vermieter diese am 4.10.2011 gewährt. Mit Schriftsatz vom 21.11.2011 wiederholte der Vermieter die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass der Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätte.

Der Bundesgerichtshof (BGH) entschied hier, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, sodass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Danach ist jedoch grundsätzlich zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses „unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist.“

Kostenpflichtige Garantieverträge sinnvoll?

Viele Hersteller geben für ihre Produkte heute eine Garantie. Doch häufig werden zusätzlich beim Kauf auch noch kostenträchtige Garantieverträge angeboten. Verbraucher sollten aber immer bedenken: Ihnen stehen in der EU die gesetzlichen Gewährleistungsrechte zur Seite. Für mindestens 2 Jahre ab Erhalt der Ware haftet der Verkäufer, wenn die Ware mangelhaft ist. Dieses Recht kostet keinen Cent extra. Das bringt die gesetzliche Gewährleistung, wenn das neu gekaufte Produkt einen Mangel hat.

Typisches Beispiel: Ein Verbraucher hat eine Digitalkamera in Spanien gekauft. Ein Jahr später funktioniert sie nicht mehr. Der Händler sagt, die Garantie sei abgelaufen.

Den Verbrauchern steht aber grundsätzlich in der EU, Island und Norwegen das Gewährleistungsrecht zu. Manche europäischen Länder haben die Gewährleistungsfrist sogar noch verlängert – 3 Jahre in Schweden, 6 Jahre in Irland und Großbritannien – oder berücksichtigen die durchschnittliche Lebensdauer des Produkts (Finnland, Niederlande). Verbraucher können deshalb Reparatur, Austausch oder manchmal sogar Erstattung des Kaufpreises verlangen. Übrigens sind die Kunden in den ersten 6 Monaten von der Verpflichtung befreit, dem Verkäufer gegenüber zu beweisen, dass ein Schaden schon bei der Lieferung vorgelegen hat.

Eine kostenpflichtige Garantie kann sich u. U. aber auch lohnen, wenn z. B.

  • die Laufzeit länger ist als die gesetzliche Gewährleistung (mindestens 2 Jahre),
  • Verbraucher den Mangel auch nach den ersten 6 Monaten nicht beweisen müssen,
  • während der Reparatur ein Ersatzgerät angeboten wird,
  • das Reklamationsverfahren reibungslos und einfach ist,
  • der Händler oder Hersteller die Rückgabe organisiert und alle entstehenden Kosten trägt, wie für Überprüfung, Reparatur oder Ersatz,
  • alle Schäden abgedeckt sind, also auch Wasserschäden, unabsichtliche Bruchschäden oder Oxidation.

Ausführliche Informationen zu Gewährleistung und Garantie bietet das Europäische Verbraucherzentrum Deutschland auf www.eu-verbraucher.de.

Rechtsmissbrauch bei Amtsniederlegung des GmbH-Geschäftsführers

Das Oberlandesgericht Frankfurt a. M. hat am 11.11.2014 mit seinem Beschluss entschieden, dass die Amtsniederlegung eines alleinigen Geschäftsführers und Gesellschafters einer GmbH rechtsmissbräuchlich und unwirksam ist, wenn sich die GmbH in einer wirtschaftlichen Krise befindet und kein neuer Geschäftsführer bestellt wird.

Im entschiedenen Fall wurde über das Gesellschaftsvermögen einer GmbH das Insolvenzverfahren eröffnet. Vier Monate später meldete der alleinige Gesellschafter bzw. Geschäftsführer die Niederlegung seines Amtes zum Handelsregister an. Die Anmeldung wurde vom Handelsregister mit der Begründung zurückgewiesen, dass die Amtsniederlegung rechtsmissbräuchlich ist, weil es an einer gleichzeitigen Bestellung eines neuen Geschäftsführers fehlte.

Die Amtsniederlegung eines Geschäftsführers ist wegen der erforderlichen Rechtssicherheit grundsätzlich selbst dann wirksam, wenn objektiv kein Grund für die Amtsniederlegung besteht und der Geschäftsführer sich auch nicht auf das Bestehen eines solchen Grundes beruft.

Dies gilt jedoch im Falle des Rechtsmissbrauchs jedenfalls dann nicht, wenn der alleinige Geschäftsführer, der zugleich alleiniger Gesellschafter ist, sein Geschäftsführeramt niederlegt, ohne einen neuen Geschäftsführer für die Gesellschaft zu bestellen. Angesichts der Personenidentität von Geschäftsführungs- und Willensorgan können im Interesse des Rechtsverkehrs an der Handlungsfähigkeit der Gesellschaft, die andernfalls beseitigt würde, höhere Anforderungen an die Amtsniederlegung oder die Abberufung jedenfalls des alleinigen Gesellschafter-Geschäftsführers gestellt werden.

Erbverzicht mit Folgen

Verwandte und der Ehepartner des Erblassers können auf das ihnen zustehende gesetzliche Erbrecht verzichten. Der Verzichtende ist von der gesetzlichen Erbfolge ausgeschlossen, wie wenn er zur Zeit des Erbfalls nicht mehr lebte; er hat kein Pflichtteilsrecht. Der Verzicht kann aber auch auf das Pflichtteilsrecht beschränkt werden.

Gründe für einen Erbverzicht können sein:

  • Regelung der vorweggenommenen Erbfolge z. B. durch Abfindungszahlungen
  • der Nachlass besteht hauptsächlich aus einem einzelnen Gegenstand, z. B. einem Unternehmen
  • Abfindung nicht ehelicher Kindern, um die gesetzliche Erbfolge auf die Ehefrau und die gesetzlichen Kinder zu beschränken
  • Überschuldung eines Erben usw.

Voraussetzung für einen wirksamen Erbverzicht ist ein Vertrag zwischen dem Erblasser und dem Verzichtenden. Der Erbverzichtsvertrag bedarf der notariellen Beurkundung. Er kann nur zu Lebzeiten des Erblassers wirksam abgeschlossen werden. Wird ein Verzicht danach erklärt, ist die Erklärung u. U. als Ausschlagung der Erbschaft auszulegen.

Mit dem Erbverzicht wird auch die gesetzliche Erbfolge geändert. So wird der auf das Erbe Verzichtende bei der Pflichtteilsberechnung anderer Berechtigter nicht mehr mitgezählt. Verzichtet also ein Abkömmling des Erblassers auf sein Erbrecht, so erhöhen sich die Pflichtteilsrechte der Übrigen.

Ein Erbverzicht kann auch für die Kinder des Verzichtenden Folgen haben. So entschied z. B. das Oberlandesgericht Hamm mit Urteil vom 28.1.2015:

  • Wer auf einen ihm testamentarisch zugewandten Erbteil verzichtet, schließt auch seine Kinder vom Erbteil aus, wenn die Verzichtsvereinbarung nichts anderes bestimmt.
  • Verzichtet ein Miterbe auf seine verbindlich gewordene Erbeinsetzung in einem gemeinschaftlichen Testament mit Pflichtteilsstrafklausel, kann der überlebende Ehegatte über den Erbteil des Verzichtenden nicht anderweitig, z. B. zugunsten eines Kindes des Verzichtenden, verfügen.

Anmerkung: Dass der Verzicht auf einen testamentarisch zugewandten Erbteil grundsätzlich auch die Kinder des Verzichtenden vom Erbteil ausschließt, gilt aufgrund einer Änderung des Bürgerlichen Gesetzbuchs für Erbfälle ab dem 1.1.2010. Diese gesetzliche Regelung stimmt nunmehr mit der Regelung des Bürgerlichen Gesetzbuchs für die Wirkung des Verzichts auf einen gesetzlichen Erbteil überein.

Datenschutzerklärung auf der Homepage abmahnfähig

Das Oberlandesgericht Hamburg hat in seiner Entscheidung vom 27.6.2013 darauf hingewiesen, dass der Diensteanbieter einer Homepage den Nutzer zu Beginn des Nutzungsvorgangs u. a. über Art, Umfang und Zwecke der Erhebung und Verwendung personenbezogener Daten in allgemein verständlicher Form zu unterrichten hat.

Geschieht dies nicht, kann eine Datenerhebung ohne eine ausreichende Datenschutzerklärung einen Verstoß gegen Wettbewerbsrecht darstellen und abgemahnt werden.

Denn mit der Datenschutzrichtlinie soll durch die Schaffung gleicher Wettbewerbsbedingungen jedenfalls auch die wettbewerbliche Entfaltung des Mitbewerbers geschützt werden. Die im Telemediengesetz geregelten Aufklärungspflichten dienen auch dem Schutz der Verbraucherinteressen bei der Marktteilnahme, weil sie den Verbraucher über die Datenverwendung aufklären und dadurch seine Entscheidungs- und Verhaltensfreiheit beeinflussen.

Betroffen ist die seit Jahren notwendige „Datenschutzerklärung“, die bisher i. d. R. ein Teil des Impressums war. Die Fachwelt empfiehlt nunmehr, die Datenschutzerklärung über einen eigenen Menüpunkt erreichbar zu machen.

Urlaubsbescheinigung durch den Arbeitgeber

Gemäß dem Bundesurlaubsgesetz besteht kein Anspruch auf Urlaub, soweit dem Arbeitnehmer für das laufende Kalenderjahr bereits von einem früheren Arbeitgeber Urlaub gewährt worden ist. Bei Beendigung des Arbeitsverhältnisses ist der Arbeitgeber verpflichtet, dem Arbeitnehmer eine Bescheinigung über den im laufenden Kalenderjahr gewährten oder abgegoltenen Urlaub auszuhändigen. Die Urlaubsbescheinigung sollte folgende Angaben enthalten:

  • Name, Anschrift und Geburtsdatum
  • Kalenderjahr, für das die Urlaubsbescheinigung ausgestellt wird
  • Zeitraum des Beschäftigungsverhältnisses
  • Urlaubsanspruch in dem Kalenderjahr
  • Anzahl der gewährten oder abgegoltenen Urlaubstage (außer Urlaubstage aus dem Vorjahr)
  • bei Nichtvorliegen einer Fünftagewoche die Art und den Umfang des Arbeitsverhältnisses

Anmerkung: Nach einem Urteil des Landesarbeitsgerichts Rheinland-Pfalz kann ein Zwangsgeld von 200 € festgesetzt werden, wenn der Verpflichtung zur Ausstellung einer Urlaubsbescheinigung nicht nachgekommen wird.

Angemessenheit einer Pensionszusage

Erteilt ein Unternehmen seinen Mitarbeitern eine Pensionszusage, sind strenge Anforderungen zu beachten. So darf bei der Bildung der Pensionsrückstellung u. a. keine Überversorgung entstehen. Übersteigen die betrieblichen Versorgungsanwartschaften zuzüglich der Anwartschaft aus der gesetzlichen Rentenversicherung 75 % des Aktivlohns am Bilanzstichtag, liegt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH) eine Überversorgung vor. Die Pensionsrückstellung ist dann entsprechend zu kürzen.

Dem widerspricht nunmehr das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) in seiner Entscheidung vom 2.12.2014. Nach seiner Auffassung findet die Annahme, dass eine Überversorgung anzunehmen ist, wenn die Pensionsleistungen sowie sonstigen Rentenanwartschaften zusammen mehr als 75 % der letzten Aktivbezüge betragen, keine Stütze im Gesetz. Nach seiner Entscheidung kann ein bilanzpflichtiges Unternehmen, das einem Angestellten eine Versorgungszusage erteilt, die unter Anrechnung sonstiger Rentenansprüche mehr als 75 % der letzten Aktivbezüge beträgt (sogenannte Überversorgung), die entsprechenden Rückstellungen in voller Höhe in seine Bilanz einstellen. Damit wendet sich das FG auch gegen die gegenwärtige Praxis der Finanzverwaltung.

Das Einkommensteuergesetz sieht vor, dass Werterhöhungen oder -minderungen der Pensionsleistungen nach dem Schluss des Wirtschaftsjahres, die hinsichtlich des Zeitpunktes ihres Wirksamwerdens oder ihres Umfangs ungewiss sind, bei der Berechnung des Barwerts der künftigen Pensionsleistungen und der Jahresbeträge erst zu berücksichtigen sind, wenn sie eintreten. Im entschiedenen Fall handelte es sich um eine sog. Festzusage. Bereits mit der ersten Zusage war die Pensionsleistung für den Gesellschafter-Geschäftsführer auf 6.000 DM monatlich bestimmt. Eine Erhöhung oder Minderung der Pensionsleistung war nach der Zusage nicht vorgesehen.

Das FG entschied dazu, dass der Fall schon deshalb nicht vom Gesetzeswortlaut erfasst ist, weil dem früheren Geschäftsführer eine unabänderliche Versorgungszusage erteilt wurde, sodass eine Ungewissheit im Gesetzessinne nicht vorliegt. Unabhängig davon ist aber auch nicht der Rechtsprechung des BFH zu folgen, die bei einer Überversorgung immer zu einer Kürzung der Pensionsrückstellung führt.

Anmerkung: Das FG ließ die Revision zum BFH zu, da es von seiner Rechtsprechung abweicht; insofern ist diese Entscheidung noch nicht endgültig. Die Erteilung einer Pensionszusage ist mit vielen Fallstricken behaftet und muss gründlich überlegt und fachlich professionell durchdacht und umgesetzt werden. Lassen Sie sich beraten!

Arbeitszimmer eines Handelsvertreters

Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer sowie die Kosten der Ausstattung hierfür dürfen den Gewinn grundsätzlich nicht mindern. Dies gilt dann nicht, wenn für die betriebliche oder berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht. In diesem Fall wird die Höhe der abziehbaren Aufwendungen auf 1.250 € im Jahr begrenzt. Diese Beschränkung der Höhe nach gilt aber dann nicht, wenn das Arbeitszimmer den Mittelpunkt der gesamten betrieblichen und beruflichen Betätigung bildet.

Der „Mittelpunkt“ bestimmt sich nach dem inhaltlichen (qualitativen) Schwerpunkt der beruflichen und betrieblichen Betätigung des Steuerpflichtigen. Nach Auffassung des Finanzgerichts Münster in seiner Entscheidung vom 5.3.2015 kann das Arbeitszimmer eines Handelsvertreters den qualitativen Schwerpunkt seiner Betätigung bilden.

Im entschiedenen Fall hatte der Steuerpflichtige die vertragliche Verpflichtung, seine Kunden mindestens einmal im Monat zu besuchen, tatsächlich nicht gelebt, weil hierfür kein Anlass bestand. Seinen Kunden stand er bezüglich des Sortiments, für die Annahme von Bestellungen und Reklamationen als Ansprechpartner zur Verfügung. Seine Hauptaufgabe lag darin, den Überblick über das Bestellverhalten des jeweiligen Kunden zu behalten und eine individuelle Angebots- und Bedarfsermittlung vorzunehmen. Diese Aufgabe hat qualitativ ein höheres Gewicht als die Präsenz beim Kunden vor Ort, weil sich die Preise und das Sortiment der frischen Produkte häufig änderten und daher im Tagesgeschäft auf individuelle Kundenwünsche eingegangen werden musste. Auch die Akquise von Neukunden erfolgte zunächst vom Arbeitszimmer aus. Diese Tätigkeiten waren deshalb nicht lediglich als dem Außendienst dienende Tätigkeiten anzusehen.

Wein als Bewirtungskosten

„Bewirtung“ ist jede unentgeltliche Überlassung oder Verschaffung von Speisen, Getränken oder sonstigen Genussmitteln zum sofortigen Verzehr. Diese Voraussetzungen können nach Auffassung des Finanzgerichts Münster (FG) in seiner Entscheidung vom 28.11.2014 selbst auf die Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von Wein zutreffen, wenn die erworbenen Weine anlässlich von Besprechungen mit Kunden, Mandanten und Fachkollegen getrunken werden. Bewirtungsaufwendungen sind aber nur dann steuerlich absetzbar, wenn bestimmte Formvorschriften gewahrt sind.

Dazu hat der Steuerpflichtige zum Nachweis der Höhe und der betrieblichen Veranlassung der Aufwendungen bei einer Bewirtung außerhalb einer Gaststätte schriftlich die folgenden Angaben zu machen: Ort, Tag, Teilnehmer und Anlass der Bewirtung sowie Höhe der Aufwendungen. Allgemeine Angaben über den Anlass der Bewirtung wie „Besprechungen mit Kunden, Mandanten und mit Fachkollegen“ reichen nicht aus. Auch sind Angaben über die Teilnehmer der Bewirtung, die namentliche Anführung aller Bewirtungsteilnehmer einschließlich des bewirtenden Steuerpflichtigen selbst (bei Gesellschaften der sie vertretenden Personen) und/oder seiner teilnehmenden Arbeitnehmer erforderlich. Voraussetzung für die Abziehbarkeit von Bewirtungsaufwendungen als Betriebsausgaben ist weiterhin die zeitnahe Erstellung des (Eigen-)Belegs.

Bitte beachten Sie! Der Aufwand für den Wein (also Bewirtungskosten) ist dann steuerlich nicht ansetzbar, wenn die vom Gesetzgeber geforderten Angaben fehlen oder zu allgemein gehalten sind. Entsprechend ist auch die Vorsteuer aus den Rechnungen nicht abziehbar. Nach Auffassung des FG gehört Wein auch nicht zu den Aufmerksamkeiten wie Kaffee, Tee oder Kekse. Bei solchen Aufmerksamkeiten ist ein Bewirtungsbeleg nicht erforderlich. Auf den Wert des Weins kommt es nicht an.

Anmerkung: Wird Wein als Kundengeschenk verwendet, unterliegen die Aufwendungen den besonderen Aufzeichnungspflichten, wenn sie steuerlich angesetzt werden sollen.