Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen trotz fehlender Ankündigung zulässig

Grundsätzlich hat der Mieter Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums zu dulden. Dies gilt nicht, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.

Bei solchen Maßnahmen hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen. Der Mieter ist berechtigt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mitteilung folgt, außerordentlich zum Ablauf des nächsten Monats zu kündigen. Diese Vorschriften gelten nicht bei Maßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die vermieteten Räume verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

In einem vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedenen Fall aus der Praxis wurde einer im zweiten Obergeschoss wohnenden Mieterin mit Schreiben vom 29.9.2008 mitgeteilt, dass sich die Grundmiete von ca. 338 € um ca. 120 € wegen dem Einbau eines Fahrstuhls erhöht. Der Vermieter hatte die Modernisierungsmaßnahme zunächst mit Schreiben vom 9.9.2007 angekündigt. Auf den Widerspruch des Mieters zog der Vermieter seine Modernisierungsankündigung im Februar 2008 zurück, ließ aber dennoch den Fahrstuhl einbauen. Die Mieterin zahlte die Mieterhöhung in der Folgezeit nicht.

Die BGH-Richter hatten nun zu entscheiden, ob diese Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen berechtigt ist, obwohl sie ohne vorherige Ankündigung vorgenommen wurde.

Sie kamen zu dem Entschluss, dass eine Mieterhöhung, die nach einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung vorgenommen wird, nicht deshalb ausgeschlossen ist, weil der Durchführung der Arbeiten keine Ankündigung entsprechend dem BGB vorausgegangen war. Die Ankündigungspflicht soll es dem Mieter ermöglichen, sich auf die zu erwartenden Baumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen und ggf. sein Sonderkündigungsrecht auszuüben. Zweck der Ankündigungspflicht ist hingegen nicht die Einschränkung der Befugnis des Vermieters, die Kosten einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen.

Voraussetzungen einer sog. Verwertungskündigung

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch liegt u. a. ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses (Verwertungskündigung) insbesondere dann vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht. Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 9.2.2011 eine Entscheidung zu den Voraussetzungen einer solchen sog. Verwertungskündigung getroffen. Folgender Sachverhalt lag den Richtern zur Entscheidung vor: Ein Vermieter erwarb eine Riedsiedlung, die ursprünglich aus zahlreichen Wohneinheiten bestand, inklusive der an den Mieter vermieteten Wohnung. Die in den 1930er Jahren in einfacher Bauweise errichtete Siedlung wollte der Vermieter abreißen und an deren Stelle moderne, öffentlich geförderte Neubaumietwohnungen errichten. Mit Schreiben vom 31.1.2008 sprach der Vermieter unter Berufung auf städtebauliche und gebäudetechnische Mängel der Riedsiedlung gegenüber dem Mieter eine Verwertungskündigung aus.

Der BGH hat entschieden, dass der Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt war. Die von ihm geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks dar, weil sie auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen.

Darüber hinaus würden dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblichen Nachteile entstehen, weil durch bloße Sanierungsmaßnahmen der alten Bausubstanz unter Erhalt der Wohnung des Mieters kein heutigen Wohnbedürfnissen entsprechender baulicher Zustand erreicht werden kann.

Grundsätze zur Genehmigung von Zweigpraxen

Das Bundessozialgericht hat am 9.2.2011 in vier Verfahren Grundsätze zur Anwendung der Regelung über ärztliche und zahnärztliche Zweigpraxen entwickelt.

Die Ausübung der vertragsärztlichen bzw. vertragszahnärztlichen Tätigkeit an weiteren Orten außerhalb des Vertragsarztsitzes (Zweigpraxis) ist zulässig, wenn und soweit die Versorgung der Versicherten an den „weiteren Orten“ verbessert und die ordnungsgemäße Versorgung der Versicherten am Ort des Vertragsarztsitzes nicht beeinträchtigt wird.

Die Führung von Zweigpraxen bedarf der Genehmigung, entweder der Kassenärztlichen Vereinigung (KÄV) bzw. Kassenzahnärztlichen Vereinigung (KZÄV) – bei Zweigpraxen im Bezirk der KÄV bzw. KZÄV, deren Mitglied der Arzt/Zahnarzt ist – oder des Zulassungsausschusses, der für den Ort außerhalb des Bezirks dieser KÄV/KZÄV zuständig ist, an dem die Zweigpraxis betrieben werden soll. Den zuständigen Behörden steht bei der Beurteilung der Verbesserung der Versorgung am Ort der Zweigpraxis und der Beeinträchtigung der Versorgung am Vertragsarztsitz ein Beurteilungsspielraum zu. Die Ausübung dieser Beurteilungsermächtigung ist nur eingeschränkt gerichtlich nachprüfbar.

Die berufsrechtliche Beschränkung der Ausübung der niedergelassenen ärztlichen Tätigkeit auf höchstens zwei Standorte neben der Hauptpraxis gilt nicht für Medizinische Versorgungszentren. Diese können auch mehr als zwei Zweigpraxen führen; jeder in einem Medizinischen Versorgungszentrum tätige Arzt darf aber an höchstens drei Standorten des Medizinischen Versorgungszentrums tätig sein.

Nachträglicher Einbau von „Extras“ in Dienstwagen erhöht nicht den pauschalen Nutzungswert

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit Urteil vom 13.10.2010 entschieden, dass Kosten für den nachträglichen Einbau von „Extras“ in ein auch zur Privatnutzung überlassenes Firmenfahrzeug nicht als Kosten für Sonderausstattung in die Bemessungsgrundlage für die sog. 1-%-Regelung einzubeziehen sind.

Im entschiedenen Fall stellte ein Unternehmen, das Flüssiggas vertreibt, seinen Außendienstmitarbeitern Firmenfahrzeuge zur Verfügung, die auch privat genutzt werden konnten. Die Umrüstkosten auf Flüssiggasbetrieb wurden nicht in die Bemessungsgrundlage der 1-%-Regelung für die private Pkw-Nutzung eingerechnet. Entsprechend wurde auch keine Lohnsteuer abgeführt. Das Finanzamt war dagegen der Auffassung, dass die Umrüstkosten in die Berechnung des geldwerten Vorteils einzubeziehen sind.

Der BFH bestätigte jedoch die Auffassung des Unternehmens. Die Firmenfahrzeuge waren im Zeitpunkt der Erstzulassung nicht werkseitig mit einer Flüssiggasanlage ausgestattet. Die Kosten für den nachträglichen Einbau der Anlage sind daher nicht als Sonderausstattung in die Bemessungsgrundlage der 1-%-Regelung einzubeziehen. Die Bemessungsgrundlage der 1-%-Regelung ist stets bezogen auf den Zeitpunkt der Erstzulassung nach dem inländischen Listenpreis zuzüglich der Kosten für die damaligen Sonderausstattungen einschließlich der Umsatzsteuer zu ermitteln.

Tank- und Geschenkgutscheine des Arbeitgebers können steuerfreier Sachlohn sein

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit drei Urteilen vom 11.11.2010 anlässlich der Frage der einkommensteuerlichen Behandlung von Tankkarten, Tank- und Geschenkgutscheinen erstmals Grundsätze zur Unterscheidung von zu versteuerndem Barlohn und einem bis zur Höhe von monatlich 44 € steuerfreiem Sachlohn aufgestellt.

In den vom BFH entschiedenen Streitfällen hatten Arbeitgeber ihren Arbeitnehmern das Recht eingeräumt, auf ihre Kosten gegen Vorlage einer Tankkarte bei einer bestimmten Tankstelle bis zu einem Höchstbetrag von 44 € monatlich zu tanken oder die Arbeitnehmer hatten anlässlich ihres Geburtstages Geschenkgutscheine einer großen Einzelhandelskette über 20 € von ihrem Arbeitgeber erhalten oder durften mit vom Arbeitgeber ausgestellten Tankgutscheinen bei einer Tankstelle ihrer Wahl 30 Liter Treibstoff tanken und sich die Kosten dafür von ihrem Arbeitgeber erstatten lassen.

In sämtlichen Streitfällen nahm der BFH steuerfreien Sachlohn an. Die Frage, ob Barlöhne oder Sachbezüge vorliegen, entscheide sich nach dem Rechtsgrund des Zuflusses, nämlich auf Grundlage der arbeitsvertraglichen Vereinbarungen danach, welche Leistung der Arbeitnehmer vom Arbeitgeber beanspruchen kann.

Die Unterscheidung ist nach der Art des arbeitgeberseitig zugesagten und daher arbeitnehmerseitig zu beanspruchenden Vorteils selbst und nicht durch die Art und Weise der Erfüllung des Anspruchs zu treffen. Kann der Arbeitnehmer lediglich die Sache selbst beanspruchen, komme eine Steuerbefreiung für Sachbezüge in Betracht. Sachbezüge liegen also auch dann vor, wenn der Arbeitgeber seine Zahlung an den Arbeitnehmer mit der Auflage verbindet, den empfangenen Geldbetrag nur in einer bestimmten Weise zu verwenden. Seine bisher anderslautende Rechtsprechung hat der BFH ausdrücklich aufgegeben.