Falsche Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag bzw. bei Mieterhöhungen

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte in mehreren Fällen zu entscheiden, ob und inwieweit falsche Angaben bei der Wohnfläche von vermieteten Objekten eine Rolle für die Miethöhe spielen können.

  • In seinem Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 295/03) stellte er fest: „Weist eine gemietete Wohnung eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Einer Darlegung des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.“
  • In einem weiteren Urteil vom 24.3.2004 (VIII ZR 133/03) führten die Richter aus, dass diese Grenze auch dann gilt, wenn im Mietvertrag nur „ca. xx m²“ angegeben sind. Zwar lässt eine solche Formulierung erkennen, dass es den Mietparteien nicht entscheidend auf die genaue Wohnungsgröße ankommt, sondern durchaus Toleranzen hingenommen werden. Aber auch für solche Toleranzen ist die Grenze bei 10 % zu ziehen.
  • Diese auf die Wohnfläche bezogene 10-%-Grenze gilt auch bei Mieterhöhungen. Übersteigt demnach die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt. (BGH-Urt. v. 7.7.2004 – VIII ZR 192/03)

Mietverträge mit Angehörigen nach einer Grundstücksübertragung

Der Bundesfinanzhof (BFH) befasste sich in mehreren Entscheidungen mit der Frage, ob Mietverträge unter Angehörigen als Gestaltungsmissbrauch zu beurteilen und damit steuerlich nicht berücksichtigungsfähig sind, wenn der Mieter das Grundstück zuvor gegen wiederkehrende Leistungen auf den Vermieter übertragen hat.

Nach dem Urteil vom 10.12.2003 (IX R 12/01) stellt der Abschluss eines solchen Mietvertrages allein keinen Gestaltungsmissbrauch dar. Im Urteilsfalle übertrug der Vater seinem Sohn ein Zweifamilienhaus. Im Gegenzug räumte der Sohn den Eltern ein Wohnrecht ein und verpflichtete sich zur lebenslangen Zahlung von monatlich ca. 200 Euro. Wie im Übertragungsvertrag vorgesehen, schloss der Sohn mit seinen Eltern einen Mietvertrag ab, nach dem sie eine Miete in Höhe von monatlich (ca. 250 Euro) zu zahlen hatten. Das Finanzamt berücksichtigte die Werbungskostenüberschüsse aus dem Mietverhältnis nicht. Der BFH kam jedoch zu dem Entschluss, dass die Eigentumsübertragung und die anschließende Vermietung zivilrechtlich und wirtschaftlich getrennt und auch steuerrechtlich grundsätzlich unabhängig voneinander zu beurteilen sind. Unerheblich ist dabei, ob das Eigentum unentgeltlich, gegen einen in einem Betrag geleisteten Kaufpreis, gegen Kaufpreisraten oder gegen Versorgungsleistungen übertragen worden sind. Dass die Versorgungsleistung im Wesentlichen der Miete entspricht, bedeutet keinen Gestaltungsmissbrauch. Auch ein Nebeneinander von Wohnungsrecht und Mietvertrag sind zivilrechtlich zulässig und steuerrechtlich grundsätzlich nicht zu beanstanden.

Mit Urteil vom 17.12.2003 (IX R 60/98) hat der BFH einen Gestaltungsmissbrauch auch dann verneint, wenn der frühere Eigentümer auf die Ausübung eines ihm im Zusammenhang mit der Grundstücksübertragung eingeräumten unentgeltlichen Wohnungsrechts verzichtet und statt dessen später mit dem neuen Eigentümer einen Mietvertrag schließt.

Demgegenüber sieht es der BFH mit Urteil vom 17.12.2003 (IX R 56/03) als missbräuchlich an, wenn ein im Zusammenhang mit einer Grundstücksübertragung eingeräumtes unentgeltliches Wohnrecht gegen Vereinbarung einer dauernden Last aufgehoben und gleichzeitig ein Mietverhältnis mit einer Miete in Höhe der dauernden Last vereinbart wird.

Anmerkung: Nachdem die Feinheiten, auf die es ankommt, nicht immer gut zu durchschauen sind, empfiehlt es sich, vor jeder Grundstücksübertragung fachlichen Rat einzuholen.

Finanzverwaltung äußert sich zur Angabe von Leistungszeitpunkt und Rabatt- und Bonusvereinbarungen in der Rechnung

Damit eine Rechnung zum Vorsteuerabzug zugelassen wird, muss sie seit dem 1.7.2004 die vom Gesetz neu vorgegebenen Parameter enthalten. So ist in der Rechnung u. a. der Zeitpunkt der Lieferung oder sonstigen Leistung oder z. B. bei Anzahlungsrechnungen der Tag der Vereinnahmung des Entgelts oder eines Teils des Entgelts – sofern der Zeitpunkt feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum identisch ist – anzugeben. Weiterhin ist jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts (z. B. Rabatt), soweit sie nicht im Entgelt enthalten ist, anzugeben.

  • Angabe des Zeitpunkts der Leistung oder der Vereinnahmung: Die Angabe des Zeitpunkts der Lieferung oder der sonstigen Leistung ist im Regelfall auch dann anzugeben, wenn der Tag der Leistung mit dem Rechnungsdatum übereinstimmt. Bei einer Rechnung über eine bereits ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung ist eine Angabe des Leistungszeitpunkts in jedem Fall erforderlich. Der Zeitpunkt der Leistung kann sich aus anderen Dokumenten (z. B. Lieferschein) ergeben, die jedoch in der Rechnung – also in dem Dokument, in dem Entgelt und Steuerbetrag enthalten sind – zu bezeichnen sind. Bei der Angabe des Zeitpunkts der Leistung reicht es aus, wenn der Kalendermonat angegeben wird, in dem die Leistung ausgeführt wurde. Wird über eine noch nicht ausgeführte Lieferung oder sonstige Leistung abgerechnet, handelt es sich um eine Rechnung über eine Anzahlung, in der die Angabe des Zeitpunkts der Vereinnahmung des Entgelts oder Teilentgelts nur dann erforderlich ist, wenn er feststeht und nicht mit dem Ausstellungsdatum der Rechnung übereinstimmt. In diesem Fall reicht es aus, den Kalendermonat der Vereinnahmung anzugeben.
  • Angabe der im Voraus vereinbarten Minderung des Entgelts: Eine Rechnung kann aus mehreren Dokumenten bestehen, aus denen sich die erforderlichen Angaben insgesamt ergeben. Sofern die Entgeltminderungsvereinbarung in der Rechnung nicht enthalten ist, muss diese als gesondertes Dokument schriftlich beim leistenden Unternehmer und beim Leistungsempfänger vorliegen. In der Rechnung sind die anderen Dokumente zu bezeichnen, aus denen sich die übrigen Angaben ergeben. Diese müssen leicht und eindeutig nachprüfbar sein.
  • Rabatt- oder Bonusvereinbarung: In der Rechnung ist jede im Voraus vereinbarte Minderung des Entgelts anzugeben, sofern diese nicht bereits im Entgelt berücksichtigt ist. Es reicht jedoch aus, wenn in der Rechnung auf die entsprechende Konditionsvereinbarung hingewiesen wird. Um den Erfordernissen zu genügen, kann auf die entsprechenden Vereinbarungen durch eine Anmerkung wie z. B. „Es ergeben sich Entgeltminderungen auf Grund von Rabatt- oder Bonusvereinbarungen“, „Entgeltminderungen ergeben sich aus unseren aktuellen Rahmen- und Konditionsvereinbarungen“ oder „Es bestehen Rabatt- oder Bonusvereinbarungen“ hingedeutet werden. Dies gilt allerdings nur, wenn die Angaben leicht und eindeutig nachprüfbar sind.
  • Skonto: Bei Skontovereinbarungen genügt eine Angabe wie z. B. „2 % Skonto bei Zahlung bis …“ den Anforderungen. Das Skonto muss nicht betragsmäßig (weder mit dem Bruttobetrag noch mit dem Nettobetrag zzgl. USt) ausgewiesen werden.

Das Gesetz zur Änderung der Abgabenordnung und anderer Gesetze

Der ursprüngliche Entwurf eines Gesetzes zur Änderung der Abgabenordnung, nach dem die Steuerbegünstigung eines Fördervereins nicht mehr davon abhängig sein sollte, ob sich der vom Verein geförderte Gewerbebetrieb eine Satzung gibt, wurde um Änderungen erweitert, die u. a. auch die Einkommen-, Körperschaft- und Umsatzsteuer betreffen. Dazu gehören:

  • Berufsausbildungskosten: Die durch die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ausgeweitete Möglichkeit der steuerlichen Absetzbarkeit von Berufsausbildungskosten durch Änderungen im Einkommensteuergesetz wurde neu geregelt. Demnach sind Aufwendungen für die erstmalige Berufsausbildung und für ein Erststudium bis zu 4.000 Euro jährlich als Sonderausgaben abzugsfähig. Weitere Berufsausbildungskosten nach der ersten Ausbildung oder dem Erststudium können unbegrenzt als Werbungskosten oder Betriebsausgaben steuerlich Berücksichtigung finden.
  • Entlastungsbetrag für Alleinerziehende: Allein stehende Steuerpflichtige können durch die Änderungen des Haushaltsbegleitgesetzes 2004 einen Entlastungsbetrag in Höhe von 1.308 Euro im Kalenderjahr von der Summe der Einkünfte abziehen, wenn sie mit mindestens einem Kind eine Haushaltsgemeinschaft in einer gemeinsamen Wohnung bilden. Weitere Voraussetzungen waren, dass das Kind das 18. Lebensjahr noch nicht vollendet hat und der Steuerpflichtige und sein Kind in der gemeinsamen Wohnung mit Hauptwohnsitz gemeldet waren. Der Entlastungsbetrag steht nunmehr auch Alleinerziehenden zu, in deren Haushalt zusätzlich auch Kinder leben, die über 18 Jahre alt sind und für die ein Kinderfreibetrag oder Kindergeld in Frage kommt.
  • Kapitalertragsteuer: Auf einen Anmeldungszeitraum für Kapitalertragsteuer wird verzichtet. Die Kapitalertragsteuer und der Solidaritätszuschlag müssen jetzt gleichzeitig mit der Erträgnisausschüttung gezahlt werden. Dies gilt für solche Ausschüttungen, die nach dem 31.12.2004 erfolgen.
  • Umsatzsteuer: Die in den neuen Ländern gültige Regelung, wonach die Umsatzsteuer bis zu einer Umsatzgrenze von 500.000 Euro nach den tatsächlich vereinnahmten Entgelten erhoben wird, ist bis Ende 2006 verlängert worden.

    Anmerkung: Die Umsatzgrenze bei der Umsatzbesteuerung nach vereinnahmten Entgelten (Ist-Versteuerung) ist mit dem Gesetz zur steuerlichen Förderung von Wachstum und Beschäftigung ab 1.1.2006 in den alten Bundesländern von 125.000 auf 250.000 Euro angehoben worden. Die Maßnahme wird ergänzt durch eine Verlängerung der derzeitigen Regelung zur Ist-Versteuerung für die neuen Bundesländer (hier gelten 500.000 Euro) über das Jahr 2006 hinaus bis Ende 2009.

    Anders als bei der Regelversteuerung nach vereinbarten Entgelten muss die Steuer bei Anwendung des Ist-Prinzips erst dann an das Finanzamt abgeführt werden, wenn der Kunde tatsächlich bezahlt hat. Die Vorsteuer kann sich der Unternehmer auch in Zukunft bei Leistungsbezug und Vorliegen einer Rechnung unabhängig von der Bezahlung sofort in Abzug bringen. Dies schafft Liquiditätsvorteile insbesondere für kleine und mittlere Unternehmen.

Praxisveräußerung – Auswirkung auf Altersversorgung altersbedingt ausgeschiedener Partner

In einem Sozietätsvertrag o. ä. wird in der Regel vereinbart, wie zu verfahren ist, wenn ein Partner aus Altersgründen ausscheidet. Hier kann beispielsweise eine Abfindungszahlung oder die Gewährung einer Altersversorgung in Betracht kommen.

In einem Fall aus der Praxis war in einem Sozietätsvertrag eine Altersversorgung für altersbedingt ausgeschiedene Partner vereinbart, deren Höhe sich nach der Dauer der Sozietätszugehörigkeit und dem im jeweiligen Kalenderjahr von den aktiven Partnern erwirtschafteten Gewinn bemessen sollte. Die Praxis wurde einige Zeit nach dem altersbedingten Ausscheiden eines Partners veräußert. Für den Fall einer Praxisveräußerung waren im Sozietätsvertrag keine Vereinbarungen getroffen worden.

Die Richter des Bundesgerichtshofs hatten nun zu entscheiden, ob der ausgeschiedene Partner einen Anspruch auf Ausgleich für den durch die Praxisveräußerung bedingten Verlust der Altersversorgung hat. Sie kamen zu folgendem Entschluss: „Wird eine in einem Sozietätsvertrag zugunsten altersbedingt ausscheidender Partner vorgesehene, an den Jahresgewinn der aktiven Sozietät anknüpfende Versorgungsregelung undurchführbar, weil die aktiven Partner die Praxis veräußert haben, kann im Rahmen der erforderlichen beiderseits interessengerechten Vertragsauslegung den in der Vergangenheit ausgeschiedenen Partnern u. U. ein Anspruch auf Abfindung nach dem Wert ihrer Beteiligung zum Zeitpunkt des Ausscheidens zuzuerkennen sein.“

Dies würde bedeuten, dass die verbliebenen Partner verpflichtet sind, dem Ausscheidenden die Gegenstände, die er der Gesellschaft zur Benutzung überlassen hat, zurückzugeben, ihn von den gemeinschaftlichen Schulden zu befreien und ihm dasjenige zu zahlen, was er bei der Auseinandersetzung erhalten würde, wenn die Gesellschaft zur Zeit seines Ausscheidens aufgelöst worden wäre. (BGH-Urt. v. 17.5.2004 – II ZR 261/01)

Das Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit trat am 1.8.2004 in Kraft

Mit dem Gesetz zur Bekämpfung der Schwarzarbeit und der damit einhergehenden Steuerhinterziehung wird die Verfolgung von Schwarzarbeit auf eine neue gesetzliche Grundlage gestellt. Unter anderem wurden die in verschiedenen Gesetzen enthaltenen Regelungen zur Schwarzarbeitsbekämpfung weitestgehend in einem Stammgesetz zusammengefasst.

Nach der Definition des Gesetzgebers leistet Schwarzarbeit, wer Dienst- oder Werkleistungen erbringt oder ausführen lässt und dabei

  • als Arbeitgeber, Unternehmer oder versicherungspflichtiger Selbstständiger seine sich aufgrund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden sozialversicherungsrechtlichen Melde-, Beitrags- oder Aufzeichnungspflichten nicht erfüllt,
  • als Steuerpflichtiger seine sich aufgrund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden steuerlichen Pflichten nicht erfüllt,
  • als Empfänger von Sozialleistungen seine sich aufgrund der Dienst- oder Werkleistungen ergebenden Mitteilungspflichten gegenüber dem Sozialleistungsträger nicht erfüllt,
  • als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen seiner sich daraus ergebenden Verpflichtung zur Anzeige vom Beginn des selbstständigen Betriebes eines stehenden Gewerbes nicht nachgekommen ist oder die erforderliche Reisegewerbekarte nicht erworben hat,
  • als Erbringer von Dienst- oder Werkleistungen ein zulassungspflichtiges Handwerk als stehendes Gewerbe selbstständig betreibt, ohne in der Handwerksrolle eingetragen zu sein.

Von dem Gesetz neu geregelt wurden neben verschärften Prüfungsmöglichkeiten durch die Behörden auch die Vorschriften zur Rechnungsausstellung von Unternehmern für Werklieferungen oder sonstige Leistungen an Privatpersonen, soweit sie im Zusammenhang mit Grundstücken stehen. Um dem Missstand der „Ohne-Rechnung-Geschäfte“ zu begegnen, wird eine obligatorische Verpflichtung zur Rechnungsausstellung an Privatpersonen bzw. Unternehmer, wenn sie derartige Leistung privat in Anspruch nehmen, eingeführt. Die Rechungsausstellung muss innerhalb von sechs Monaten nach Ausführung der Leistung erfolgen. Gleichzeitig wird eine Aufbewahrungspflicht von zwei Jahren für solche Rechnungen bei Privatpersonen eingeführt.

Damit auch die steuerlich nicht vorgebildeten Nichtunternehmer Kenntnis davon erlangen, dass für die empfangene Rechnung eine solche Aufbewahrungspflicht besteht, muss der leistende Unternehmer auf die Aufbewahrungspflicht in seiner Rechnung hinweisen!

Demnach müssen auch Privatpersonen die Rechnung, einen Zahlungsbeleg oder eine andere beweiskräftige Unterlage zwei Jahre lang aufbewahren und können bei Verstoß mit einem Bußgeld in Höhe von bis zu 500 Euro belegt werden. Sie müssen in Zukunft auch eine Überprüfung dieser Rechnungen dulden und dabei mitwirken. Für den gegenteiligen Fall ist ein Bußgeld in Höhe von bis zu 1.000 Euro vorgesehen. Für Auftragnehmer, die gegen die Rechnungsausstellungspflichten verstoßen, kann ein Bußgeld in Höhe von bis zu 5.000 Euro verhängt werden.

Gelegentliche Nachbarschaftshilfe, Gefälligkeit und Selbsthilfe sollen auch zukünftig nicht als Schwarzarbeit verfolgt werden. Nachbarschaftshilfe liegt dann vor, wenn die Hilfeleistung von Personen erbracht wird, die zueinander in einer persönlichen Beziehungen stehen und in gewisser räumlicher Nähe wohnen. Gefälligkeit liegt dann vor, wenn Dienst- oder Werkleistungen aufgrund persönlichen Entgegenkommens im Rahmen gesellschaftlicher Gepflogenheiten oder in Notfällen erbracht werden. Leistungen durch Angehörige und Lebenspartner sind vom Begriff der Schwarzarbeit ausgenommen.

Voraussetzung für die Anerkennung der sog. Nachbarschaftshilfe ist, dass sie nicht nachhaltig auf Gewinn ausgerichtet ist. Auch darf ein sog. Direktionsverhältnis nicht entstehen, also eine gewisse Abhängigkeit, wie sie zwischen Arbeitgeber und Arbeitnehmer zustande kommt. Darunter fallen z. B. persönliche Abhängigkeit, Weisungsgebundenheit hinsichtlich Ort, Zeit und Inhalt der Tätigkeit, feste Arbeitszeiten, Ausübung der Tätigkeit gleich bleibend an einem bestimmten Ort, feste Bezüge usw.

Bei den Minijobs in Privathaushalten, wie sie z. B. von Putzhilfen ausgeübt werden, wird eine eventuelle „Steuerhinterziehung“ nur als Ordnungswidrigkeit und nicht als Straftat geahndet. Hier sei angemerkt, dass bei solchen Dienstleistungen 10 % der Kosten – höchstens 510 Euro jährlich – von der Steuer abgesetzt werden können.

Persönliche Haftung von Vorstandsmitgliedern einer AG für fehlerhafte Ad-hoc-Meldungen

Eine Ad-hoc-Mitteilung ist – anders als ein Börsenzulassungsprospekt – in der Regel weder dazu bestimmt noch geeignet, über alle anlagerelevanten Umstände des Unternehmens vollständig zu informieren. Vielmehr beschränkt sich der Informationsgehalt der Ad-hoc-Mitteilung im Allgemeinen ausschnittartig auf wesentliche aktuelle, neue Tatsachen aus dem Unternehmensbereich. Dabei kann sich im Einzelfall – je nach Tragweite der Information – aus positiven Signalen einer Ad-hoc-Meldung eine regelrechte Anlagestimmung für den Erwerb von Aktien entwickeln.

Der Bundesgerichtshofs hatte nun darüber zu entscheiden, ob Vorstandsmitglieder einer AG für fehlerhafte Ad-hoc-Mitteilungen gegenüber Anlegern persönlich haften müssen. Nach seiner Auffassung kann die Veröffentlichung falscher Ad-hoc-Mitteilungen – in Kenntnis ihrer Unrichtigkeit – den allgemeinen Tatbestand der sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung erfüllen, die zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen berechtigt.

Das Hauptproblem bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen im Zusammenhang mit unrichtigen Ad-hoc-Mitteilungen besteht für den Anleger allerdings darin, dass ihm grundsätzlich die Darlegungs- und Beweislast obliegt, dass die unrichtige Ad-hoc-Publizität ursächlich für die von ihm getroffene Anlageentscheidung war.

Gelingt dem Geschädigten ein solcher Kausalitätsnachweis, wobei ihm im Einzelfall eine große zeitliche Nähe seines Aktienerwerbs zu der falschen Ad-hoc-Mitteilung als Beweiserleichterung zugute kommen kann, so kann er – bei Vorliegen auch der subjektiven Voraussetzungen der sittenwidrigen vorsätzlichen Schädigung – grundsätzlich verlangen, so gestellt zu werden, wie er stehen würde, wenn die für die Veröffentlichung Verantwortlichen ihrer Pflicht zur wahrheitsgemäßen Mitteilung nachgekommen wären. Hätte er in einem solchen Fall die Aktien nicht gekauft, kann er Erstattung des gezahlten Kaufpreises gegen Übertragung der erworbenen Aktien verlangen. (BGH-Urt. 19.7.2004 – II ZR 217/03, II ZR 218/03, II ZR 402/02)